编者的话  城市发展已从增量扩张转向存量优化，商办楼宇作为承载城市核心功能的重要载体，其更新对于城市经济发展具有重要影响。随着市场主体活力持续激发，上海商办楼宇更新提升的需求逐渐旺盛，一批兼具创新性与实用性的优秀实践案例不断涌现。

上海市城市更新领导小组办公室、上海商办楼宇更新提升工作专班总结相关实践经验，提炼出12种应用场景、36个案例，分为功能转换与活力重塑两大类，涵盖黄浦区外滩FTC、杨浦区“V聚场”、虹口区石油大厦、静安区信达大厦、徐汇区新思大楼等案例。这些案例以点带面，为商办楼宇更新提质增效，为更新行动提供了更多启发和支撑，推动城市空间效率提升，共同迈向高质量、可持续发展的未来。

外滩FTC项目位于黄浦区九江路69号，地处外滩“第二立面”更新区域核心地段，其所在的九江路是上海64条“永不拓宽的马路”之一，位于外滩金融集聚带区域，周边聚集着众多高能级金融机构，且毗邻南京东路商圈，地理区位优越。建筑前身为古象大楼，始建于1936年，1996—1997年重建。

土地性质为商务办公用地，原建筑功能为传统商办，更新后为“金融科技生态社区+有趣潮流创作者社区”，总建筑面积约4762平方米（不含露台），配套3层露台。改造前的古象大楼楼龄近二十年，建筑环境不理想，业态类型与区位不匹配。

更新源于三重因素驱动：一是响应市级金融科技与内容创作产业政策；二是填补黄浦区高质量科创载体空白，解决科技企业分散的问题，激活外滩“第二立面”区域活力；三是突破建筑传统商办单一出租模式，通过功能升级实现价值提升。

项目的更新目标为打造黄浦区“金融城+科技城”双城融合的关键载体，功能定位为“Fintech-Community（金融科技生态社区）”与“Fun-Trend-Creator（有趣潮流创作者社区）”，既要建成金融科技发展新高地，也要成为互联网优质内容创作集聚区。通过开放的空间设计与楼层特色功能布局重塑建筑价值，同步集成创新实验、路演展示、交流研讨、成果转化、政策对接、企业孵化、共享办公等服务功能，为金融科技、内容创作者等主体提供全方位服务赋能，有效破解了历史风貌区内高附加值创意产业载体短缺，以及外滩金融集聚带科技配套能级不足等结构性问题，初步构建起“上下充分贯通、要素充分聚集、活力充分涌动”的创新载体。

以政策为锚点，确立“双FTC”定位。项目通过装饰装修路径更新。在更新定位方面，2023年承租之初曾以普通办公楼宇进行更新，2025年黄浦区区级战略明确后，明确了“双FTC定位”，构建多元主体集聚生态。在建筑更新方面，2023年完成基础装修提升后，2025年结合新定位开展软装提升，进一步优化空间功能。政府引导、企业运营、平台赋能，三方协同。

在政府层面，强化政策引导与跨部门协调，《上海高质量推进全球金融科技中心建设行动方案》与《上海市关于支持互联网优质内容创作的若干举措》（“互联网沪九条”）提供产业指引，将金融科技定为核心产业，为项目双定位提供顶层指引。在企业层面，具体推进项目改造施工、运营机制完善、数智平台开发、产业招商选育等工作，项目的产权方为华生化工，改造和运营单位为黄浦科创集团，集团通过承租方式获取楼宇运营权，负责项目全周期更新与运营，招商聚焦金融科技企业、内容创作者、投资机构、研究机构等多元主体，通过精准招商实现产业与创作群体集聚。在平台层面，和复旦大学、香港大学等高校合作，共建金融科技实验室等平台；和小红书等平台企业合作，导入创意内容，优化创新氛围。

社会效益：单点标杆促进区域协同。作为黄浦区“金融科技生态社区”的首个标杆项目，项目已展现区域带动潜力。通过自身活力激发，为外滩“第二立面”改造提供示范；项目计划未来将“外滩FTC”小程序功能拓展至黄浦区其他生态社区楼宇，带动周边楼宇的主体实施自主更新，推动单点标杆向区域协同升级。

经济效益：双定位产业集聚带动区域发展。从产业赋能看，项目通过集聚金融科技企业与内容创作者，初步形成“科技赋能内容、内容传播科技”的互动模式，为黄浦区“金融城+科技城”双城融合提供实践样本，同时，项目带来的流量与产值，为区域经济活力提升与产业结构优化注入新动能。围绕“双FTC”定位，项目在金融科技与内容创作两大领域均实现有效集聚。在金融科技领域，招商引入的企业涵盖金融科技机构、孵化器及相关研究机构，产业孵化空间逐步启用。在内容创作领域，入驻个人创作者800余人，小程序注册2300余人，其中包含大量博主群体，形成“创作者+平台”的联动生态和产业规模效应，多元收入来源也为项目持续运营提供财务基础。

文化效益：多元活动激活场地，提升公共影响力。自2025年7月17日“互联网优质内容创作集聚区”正式启动以来，项目活动举办成效显著，累计举办各类特色活动1600余场。活动覆盖多元群体，既有面向专业领域的交流活动，也有服务市民、游客的公共活动， 还包含产业孵化类活动，日均接待非入驻人员超200人次，并持续通过媒体传播与文化活动强化外滩文化影响力，实现“专业赋能、公共服务”的双重价值。

双定位深度融合，构建产业互促生态。整幢大楼围绕“优质内容生产者集聚区”“金融科技生态社区”两项功能，自成产业生态微系统。依托“5T”（Transcend无界融合、Trigger灵感引爆、Transform价值转化、Thrive协同共生、Trust可信未来）理念，推动金融科技与内容创作相互赋能——金融科技企业可通过内容创作传播技术价值，创作者可借助金融科技资源拓展创作场景，形成“科技让内容生长、内容让科技破圈”的更迭范式。重点对接企业、创作者、投资机构，同时，联动小红书等头部平台，形成“主体+平台”招商矩阵，加速产业与创作生态集聚。首层空间开放，实现城市融合共享。

资料：上海宣传通讯微刊